Vérifié le 21/04/2023 – Direction de l’information légale et administrative (Première ministre)
Vous achetez ou vendez un logement dont vous vous apprêtez à signer l’acte de vente. Il s’agit d’un acte authentique obligatoirement rédigé par un notaire.
Quel est le contenu de l’acte de vente ? Avez-vous un délai de réflexion ? Comment et quand s’effectue le paiement ? Quand allez-vous obtenir votre titre de propriété ?
Nous faisons le point sur le sujet.
Pour préparer l’acte de vente, le notaire vérifie d’abord la situation juridique du vendeur, de l’acheteur et du bien.
Situation juridique des personnes
Avant de rédiger l’acte de vente, le notaire vérifie obligatoirement les points suivants :
Identité des 2 parties, en demandant un extrait d’acte de naissance et un document justificatif comportant une photo et la signature (carte nationale d’identité ou passeport par exemple)
Capacité des 2 parties à signer l’acte (un mineur ou un majeur protégé doit être assisté ou représenté par une personne habilitée qui signera l’acte avec elle ou à sa place)
Conformité de la procuration donnée à un tiers par l’acheteur ou le vendeur absent le jour de la signature de l’acte
Casier judiciaire de l’acheteur pour s’assurer qu’il ne fait pas l’objet d’une interdiction d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation
Situation juridique du bien
Le notaire vérifie notamment les points suivants :
Situation hypothécaire pour vérifier le droit de propriété du vendeur et sa capacité de disposer librement du bien et pour connaître les inscriptions hypothécaires
Règles d’urbanisme applicables (demande d’un certificat d’urbanisme)
Situation cadastrale
Droit de préemption de la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) pour les terrains agricoles
Droit de préemption descollectivités territoriales (droit de préemption urbain, commercial, des espaces naturels sensibles)
Droit de préemption des coindivisaires quand il y a indivision
Origine de propriété et régularité des droits du vendeur
L’acte définitif doit mentionner les informations suivantes :
Coordonnées du vendeur et de l’acheteur
Adresse du bien
Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…)
Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et annexes
Informations relatives aux conditions d’exercice du droit de réflexion quand il n’y a pas eu de promesse de vente
L’absence d’information sur le droit de réflexion est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut pas excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Tout dépend si un compromis de vente a été signé par l’acheteur et le vendeur avant l’acte définitif de vente.
L’acheteur a bénéficié d’un délai de rétractation de 10 jours suite à la signature du compromis. Il n’a plus de délai de réflexion.
Si aucun compromis n’a été signé, l’acheteur a un délai de réflexion de 10 jours calendaires avant de signer l’acte de vente. Il peut renoncer à acheter le bien en ne signant pas l’acte de vente.
Le projet d’acte et ses annexes lui sont remis par le notaire, par lettre RAR ou en main propre. Le délai de réflexion commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR ou de la remise en main propre.
L’acte authentique ne peut pas être signé pendant ce délai de 10 jours. Aucune somme d’argent ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.
À noter
Quand le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant.
L’acte doit être signé par le vendeur et l’acquéreur devant un notaire.
Quand l’un d’entre eux ne peut pas être présent, il peut se faire représenter en confiant à un tiers une procuration sous signature privée.
La représentation de la personne absente est indiquée dans l’acte de vente.
L’acte de vente est signé sur support papier ou sur support électronique. Quel que soit le support, le notaire lit l’acte de vente à haute voix avant que l’acheteur et le vendeur le signent.
Acte sur papier
Acte sur support électronique
Le notaire a l’obligation de faire figurer les mentions suivantes sur l’acte :
Date en toutes lettres et lieu où l’acte est signé
Nom et lieu d’établissement du notaire qui reçoit l’acte
Noms, prénoms et domicile des parties et de tous les signataires de l’acte
Numérotation de chaque page et nombre total indiqué en fin de l’acte
Mention que l’acte a été lu par les parties ou que lecture leur en a été donnée
Nombre de blancs barrés ainsi que les mots et nombres rayés
Le document doit être rédigé sans surcharge, ni interligne, ni addition.
Les pièces annexées à l’acte doivent être signées du notaire.
Si les parties déclarent qu’elles ne savent ou ne peuvent pas signer, l’acte doit le mentionner.
Le notaire qui a rédigé l’acte en garde un original appelé la minute. Elle est conservée aux archives de l’étude notariale pendant 75 ans, puis elle est transférée aux archives publiques.
L’acte de vente peut être signé sur support électronique : on parle d’unacte authentique électronique (AAE).
Le notaire a l’obligation de faire figurer les mentions suivantes sur l’acte :
Date en toutes lettres et lieu où l’acte est signé
Nom et lieu d’établissement du notaire qui reçoit l’acte
Noms, prénoms et domicile des parties et de tous les signataires de l’acte
Mention que l’acte a été lu par les parties ou que lecture leur en a été donnée
Le document doit être rédigé sans surcharge, ni interligne, ni addition.
Le notaire utilise un système de traitement de l’information agréé par le Conseil supérieur du notariat (CSN). Il garantit l’intégrité et la confidentialité du contenu de l’acte dématérialisé.
L’AAE est envoyé au minutier central électronique des notaires de France (MICEN) où l’acte, ses annexes et les signatures de toutes les parties sont conservés.
Le notaire peut délivrer une copie d’un acte dématérialisé sur support papier ou électronique. Il y fait figurer la date, sa signature électronique sécurisée et l’image de son sceau.
Les copies dématérialisées peuvent être transmises par voie électronique par le notaire.
À la fin de la séance de signatures, le notaire fournit à l’acheteur une attestation de propriété. En principe, il lui remet également les clés.
Après la signature, le notaire enregistre une copie de l’acte de vente auprès du service de publicité foncière et au cadastre.
À noter
Si une promesse de vente a été signée, une indemnité d’immobilisation a pu être versée par l’acheteur. Elle est déduite du prix de vente.
Le prix de vente doit être versé à la signature de l’acte de vente par virement s’il est supérieur ou égal à 3 000 €.
Le notaire délivre un reçu à l’acheteur. Il transfère le montant de la transaction au vendeur après l’enregistrement de l’acte auprès du service de publicité foncière.
En principe, le délai de transfert ne dépasse pas 1 mois.
S’il reste des fonds au crédit de l’acheteur après l’enregistrement, le notaire lui adresse un chèque ou un virement avec l’état détaillé des frais et des honoraires.
Dans le cas contraire, il lui demande le complément de provision avant de lui envoyer son titre de propriété.
Les frais d’actes notariés sont à la charge de l’acheteur sauf si le vendeur et l’acheteur en décident autrement.
Ces frais se composent des éléments suivants :
Droits et taxes collectés par le notaire et reversés au Trésor public (droit d’enregistrement, taxe de publicité foncière ou taxe sur la valeur ajoutée)
Rémunération du notaire (rédaction de l’acte de vente, consultations, expertise…)
Frais engagés pour le compte du vendeur et de l’acheteur (extrait de cadastre, par exemple)
Le montant des frais notariés reste le même quand le vendeur et l’acheteur ont chacun leur notaire. Les frais sont alors partagés entre les 2 notaires.
Il est possible d’évaluer le montant de ces frais grâce à un simulateur :
Simulateur Calculer le montant des frais d’acquisition d’un bien immobilier
La signature de l’acte de vente transfère la propriété du terrain à l’acheteur. Ce transfert devient opposable aux tiers après la publication de l’acte au service de publicité foncière.
Le notaire doit assurer la publicité foncière en enregistrant l’acte de vente au fichier immobilier du service de publicité foncière dont dépend le terrain.
dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, l’acte est publié au livre foncier.
Après l’enregistrement au service de publicité foncière, le notaire notifie la copie de l’acte de propriété à l’acheteur en main propre ou par lettre RAR ou par un commissaire de justice.
Cette copie, revêtue des cachets de l’administration fiscale, constitue le titre de propriété.
Le délai de réception de cette copie est en général d’environ 6 mois après la signature de l’acte de vente.
